En France, 14% des locataires ont connu au moins un incident de paiement sur leur loyer au cours des 12 derniers mois. Pour les bailleurs, c'est une réalité financière concrète : un loyer impayé représente en moyenne 3 à 6 mois de revenus perdus, auxquels s'ajoutent les frais de procédure si l'on ne réagit pas rapidement.
La bonne nouvelle : des outils efficaces existent pour récupérer les loyers impayés sans nécessairement aller jusqu'à l'expulsion — qui reste une procédure longue, coûteuse et humainement difficile.
1. Vos droits en tant que bailleur
Dès le premier jour de retard, vous disposez de droits bien établis que beaucoup de bailleurs ignorent ou n'osent pas exercer par peur de nuire à la relation locative.
| Droit du bailleur | Ce que ça signifie | Base légale |
|---|
| Réclamation dès J+1 | Le loyer est dû le 1er du mois. Dès le lendemain, vous pouvez relancer sans formalisme particulier. | Art. 7 loi 1989 |
| Clause résolutoire | Présente dans tous les baux, elle permet la résiliation automatique après commandement de payer resté sans effet 2 mois. | Art. 24 loi 1989 |
| Injonction de payer | Procédure judiciaire rapide (3-6 semaines), non contradictoire, pour obtenir un titre exécutoire. | Art. 1405 CPC |
| Saisie des comptes | Avec titre exécutoire, saisie-attribution des comptes du locataire sous 48h. | Art. L.211-1 CPCE |
| Prescription 3 ans | Vous avez 3 ans pour agir sur les loyers impayés (B2C — Code conso). | Art. L.137-2 C.conso |
| Dépôt de garantie | Si le locataire ne restitue pas le dépôt malgré un état des lieux défavorable, injonction de payer possible. | Art. 22 loi 1989 |
Trêve hivernale — attention au calendrier
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec titre exécutoire. En revanche, la procédure judiciaire peut être lancée et obtenir un jugement pendant la trêve. Credis vous aide à anticiper pour être prêt à agir dès le 1er avril.
2. Les 5 étapes du recouvrement locatif
01
Dès J+1
Relance amiable — le contact humain d'abord
Dans 40% des cas, l'impayé est un oubli, un virement raté ou une difficulté passagère. Une relance cordiale et rapide suffit à débloquer la situation.
SMS ou email avec le montant exact dû, le RIB et un lien de paiement immédiat.
Ne jamais menacer dès le premier contact — cela cristallise les positions.
Proposer un délai de 48h pour régulariser avant toute escalade.
Déposer mon dossier — dès 49€ → 02
J+8 à J+15
Mise en demeure formelle
Si la relance amiable reste sans effet, la mise en demeure est l'étape suivante. Elle fixe un délai précis et marque le passage au registre juridique.
Envoi en LRAR — la date de réception fait foi pour la suite de la procédure.
Mentionner explicitement la clause résolutoire du bail et ses conséquences.
Credis génère et envoie automatiquement la MED dans le bon format légal.
Générer ma mise en demeure gratuite → 03
J+20 à J+30
Commandement de payer via commissaire de justice
C'est l'acte clé du recouvrement locatif. Seul un commissaire de justice (anciennement huissier) peut le délivrer. Il déclenche le délai de 2 mois avant résiliation du bail.
Le commandement doit mentionner le montant exact des loyers impayés + charges.
Il doit reproduire l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 — sinon il est nul.
Credis coordonne avec son réseau de commissaires de justice partenaires.
04
J+60 à J+90
Procédure judiciaire — Tribunal Judiciaire
Si le commandement reste sans effet après 2 mois, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) pour obtenir la résiliation du bail et un titre exécutoire.
Requête en injonction de payer : procédure non contradictoire, délai 3-6 semaines.
Assignation en référé si urgence ou contestation du locataire.
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans).
05
Si nécessaire
Expulsion & saisie — dernier recours
Muni du titre exécutoire et de l'ordonnance d'expulsion, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion. Les comptes bancaires du locataire peuvent être saisis simultanément.
Signification du jugement puis commandement de quitter les lieux — 2 mois de délai.
Saisie-attribution bancaire : résultat en 48h si le locataire a des fonds.
Concours de la force publique si résistance — demande en préfecture obligatoire.
3. APL, garanties et assurances — activez tous les leviers
Avant d'entamer une procédure longue et coûteuse, plusieurs mécanismes permettent de récupérer les loyers impayés sans passer par le tribunal.
Les APL en tiers-payant
Si votre locataire perçoit des APL, vous pouvez demander à la CAF de vous les verser directement (tiers-payant). En cas d'impayés constatés, la CAF peut même vous les verser rétroactivement sur les 6 derniers mois.
APL tiers-payant — démarche
Contactez la CAF de votre locataire avec le bail et les justificatifs d'impayés. La mise en place du tiers-payant peut se faire en 2 à 3 semaines. Credis vous guide dans cette démarche.
La garantie Visale (Action Logement)
Si votre bail inclut une garantie Visale (pour les moins de 30 ans ou salariés en mobilité), Action Logement prend en charge les loyers impayés pendant toute la durée du bail dans la limite de 36 mensualités. Déclaration à faire dans les 3 mois suivant le premier impayé.
L'assurance loyers impayés (GLI)
Si vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés, déclarez le sinistre auprès de votre assureur dès le premier mois de retard. L'assureur prendra en charge la procédure et les loyers perdus selon les conditions du contrat.
| Garantie | Qui y a droit | Plafond | Délai déclaration |
|---|
| APL tiers-payant | Tout locataire APL | Montant APL | Dès le 1er impayé |
| Garantie Visale | Moins de 30 ans ou salarié mobilité | 36 mois de loyer | Dans les 3 mois |
| GLI (assurance) | Bail avec garantie souscrite | Selon contrat | Délai contractuel |
| FSL Bailleur | Locataires en difficulté | Variable / département | Avant procédure |
| Caution solidaire | Bail avec garant | Montant cautionné | Après mise en demeure locataire |
4. Spécificités bailleurs sociaux
Les bailleurs sociaux (OPH, ESH, coopératives) sont soumis à des obligations spécifiques qui rendent la procédure plus encadrée — mais aussi plus préventive.
La CCAPEX — Commission de Coordination
Avant toute assignation, les bailleurs sociaux doivent saisir la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives). Elle étudie les dossiers et propose des solutions de maintien dans le logement. Credis vous aide à préparer ce dossier.
Le plan d'apurement
Un plan d'apurement est un accord amiable entre le bailleur social et le locataire pour rembourser la dette progressivement. C'est souvent la solution la plus efficace et la moins coûteuse pour les deux parties.
ℹ
Le protocole de cohésion sociale
Pour les bailleurs sociaux, le protocole de cohésion sociale permet de suspendre la clause résolutoire si le locataire s'engage dans un plan de remboursement. Credis aide à structurer et suivre ce protocole pour maximiser les chances de recouvrement amiable.
Le FSL — Fonds de Solidarité Logement
Le FSL peut accorder des aides financières aux locataires en difficulté pour rembourser leur dette locative. Pour le bailleur social, activer le FSL permet souvent de récupérer tout ou partie de la créance sans procédure judiciaire.
5. Prévenir les impayés locatifs
| Action préventive | Impact | Quand |
|---|
| Scorer le locataire avant signature | Évaluer la solvabilité réelle | Avant tout bail |
| Activer le tiers-payant APL | Perçoit l'APL directement — sécurise une partie du loyer | Dès la signature |
| Exiger une caution solidaire | Garant actionnable dès le 1er impayé | Avant entrée dans les lieux |
| Relancer dès J+1 systématiquement | Évite l'accumulation de dettes | Chaque mois sans exception |
| Proposer un plan amiable rapide | Évite la procédure judiciaire longue | Dès 2 mois d'impayés |
| Souscrire une GLI | Filet de sécurité complet | À la souscription du bail |
Questions fréquentes — Bailleurs
Mon locataire me doit 4 mois de loyer — par où commencer ? +
Agissez immédiatement sur deux fronts en parallèle : (1) Déposez votre dossier sur Credis pour les relances amiables et la mise en demeure — première relance sous 2h ; (2) Vérifiez si votre locataire perçoit des APL et demandez le tiers-payant à la CAF. Si vous avez une GLI, déclarez le sinistre sans attendre. 4 mois d'impayés, c'est encore récupérable en amiable dans 65% des cas si vous agissez dans la semaine.
Puis-je expulser mon locataire en hiver ? +
Non — la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion effective, même avec jugement. En revanche, vous pouvez et devez lancer la procédure pendant la trêve : commandement de payer, assignation, jugement — tout cela est possible. Credis vous aide à anticiper pour être prêt à expulser dès le 1er avril si nécessaire.
Mon locataire conteste le montant de la dette — que faire ? +
Demandez-lui par écrit la liste précise et détaillée de ses contestations. Si la contestation porte sur les charges, produisez les décomptes détaillés. Si elle porte sur des réparations, vérifiez les responsabilités dans le bail et la loi de 1989. En cas de désaccord persistant, le juge tranchera — mais 80% des contestations locatives se règlent amiablement avant audience si le bailleur produit des justificatifs complets.
En tant que bailleur social, dois-je vraiment saisir la CCAPEX ? +
Oui — c'est une obligation légale pour les bailleurs sociaux avant toute assignation en expulsion. La CCAPEX examine le dossier et peut proposer des solutions alternatives. Mais cette étape ne vous empêche pas de lancer le recouvrement amiable et le commandement de payer en parallèle. Credis vous aide à coordonner les deux démarches simultanément pour ne pas perdre de temps.
Credis récupère-t-il aussi le dépôt de garantie non restitué ? +
Oui. Si votre ancien locataire ne vous a pas restitué le dépôt de garantie alors que l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations, Credis lance une procédure de recouvrement pour récupérer les sommes dues. La prescription est de 3 ans à compter de la fin du bail. Déposez votre dossier avec l'état des lieux de sortie et les devis de réparation comme pièces justificatives.
En résumé — Bailleur : agissez dans les 30 premiers jours
Plus vous attendez, moins vous avez de chances de récupérer sans procédure longue. Activez le tiers-payant APL, scorez votre locataire, et confiez le recouvrement à Credis dès le premier mois.
Déposez votre dossier — première relance sous 2h, 87% de succès en phase amiable.